Für neu gebaute Mietwohnungen erlaubt der Gesetzgeber eine degressive AfA: 5 Prozent Abschreibung pro Jahr, berechnet vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). AfA steht für Absetzung für Abnutzung, im Alltag sagt man einfach Abschreibung. Die degressive AfA für Immobilien ist damit der stärkste reguläre Abschreibungssatz, den der Wohnungsneubau derzeit kennt. Sie zieht den Steuervorteil in die ersten Jahre nach dem Kauf, genau dorthin, wo dein Kapital und frühe Liquidität am meisten wert sind: für die Tilgung oder das nächste Objekt.
Kurz zur Einordnung, falls Abschreibung für dich neu ist: Der Staat unterstellt, dass sich ein Gebäude über die Jahre abnutzt. Diesen Wertverlust darfst du als Vermieter Jahr für Jahr von deinen Mieteinnahmen abziehen und zahlst dadurch weniger Steuern. Nur das Gebäude nutzt sich ab, der Grund und Boden nicht. Deshalb zählt für die Abschreibung allein der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht das Grundstück.
Ehrlich eingeordnet: Über die volle Abschreibungsdauer setzt du mit beiden Methoden denselben Gebäudewert ab, die degressive AfA zieht ihn nur nach vorn. Entscheidend ist, wie lange du hältst. Verkaufst du nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, hast du mit der degressiven AfA über diese zehn Jahre deutlich mehr abgeschrieben als mit der linearen, und dieser Vorsprung wird beim steuerfreien Verkauf nicht mehr zurückgerechnet. Unterm Strich sparst du dann mehr Steuern als mit der linearen AfA, nicht nur früher. Und sie gilt nur unter Bedingungen, die du vor dem Kauf kennen solltest. Dieser Beitrag zeigt alle drei: die Mechanik, die Bedingungen und die konkrete Rechnung über zehn Jahre.
So funktioniert die degressive AfA
Die lineare AfA verteilt die Gebäude-Anschaffungskosten gleichmäßig: 3 Prozent pro Jahr für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG), jedes Jahr derselbe Betrag. Die degressive AfA rechnet anders: 5 Prozent vom Restwert. Im ersten Jahr sind das 5 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten inklusive anteiliger Kaufnebenkosten, im zweiten Jahr 5 Prozent des verbliebenen Werts, und so setzt es sich fort. Die Beträge fallen von Jahr zu Jahr, starten aber deutlich höher als beim linearen Weg.
Über die ersten zehn Jahre ergibt das im Schnitt 4,01 Prozent pro Jahr. Du darfst außerdem jederzeit zur linearen AfA wechseln: Der Restwert wird dann gleichmäßig über die Restnutzungsdauer verteilt (§ 7 Abs. 5a Satz 7 und 8 EStG). Rechnerisch lohnt der Wechsel bei einem Neubau ab dem fünfzehnten Jahr, da dies der Punkt ist, an dem die verbleibende Nutzungsdauer unter 20 Jahre fällt und du somit linear über 5 Prozent pro Jahr abschreiben kannst. Der umgekehrte Wechsel von linear zu degressiv ist nicht vorgesehen. Innerhalb des klassischen 10-Jahres-Horizonts bleibt die degressive AfA damit durchgehend vorn.
Für Profis: Sonderfall Wertverlust
Solange du degressiv abschreibst, sind Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) ausgeschlossen, etwa bei einem dauerhaften, außergewöhnlichen Wertverlust der Wohnung. Willst du einen solchen Verlust steuerlich zusätzlich geltend machen, musst du zuerst zur linearen AfA wechseln. Für den Regelfall einer vermieteten Neubauwohnung ist das ohne Bedeutung.
Degressive AfA Immobilien: die Bedingungen
Der Gesetzgeber knüpft die 5 Prozent an klare Voraussetzungen:
- Förderfenster (schaltet frei): Baubeginn oder rechtswirksam geschlossener Kaufvertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029. Liegt der Kaufvertrag in diesem Fenster, ist die degressive AfA dem Grunde nach freigeschaltet.
- Erwerb eines Neubaus (Ersterwerber-Grenze): Für das Förderfenster zählt der Kaufvertrag (siehe oben). Für die Ersterwerber-Grenze zählt, dass du die fertige Wohnung im Jahr ihrer Fertigstellung übernimmst. Das hält die Förderung beim Ersterwerb neuen Wohnraums. Beim üblichen Kauf vom Bauträger ist das erfüllt, auch wenn der Kaufvertrag Jahre früher geschlossen wurde. Wer dagegen eine schon in einem Vorjahr fertiggestellte Wohnung kauft, schreibt linear ab.
- Nutzung: Das Gebäude dient Wohnzwecken und liegt in der EU oder im EWR.
- Erstes Jahr: Im Jahr der Anschaffung gibt es die AfA zeitanteilig nach Monaten, gerechnet ab dem Übergang von Nutzen und Lasten (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG), nicht als voller Jahresbetrag.
Für Profis: die drei Ebenen sauber getrennt
An § 7 Abs. 5a EStG verwechseln selbst Steuerberater regelmäßig drei Dinge, die getrennt gehören. Ebene 1 · Freischaltung: Beim Kauf zählt der rechtswirksam geschlossene Kaufvertrag. Liegt er zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029, ist die degressive AfA dem Grunde nach möglich.
Ebene 2 · Ersterwerber-Grenze: Diese Grenze knüpft an die Fertigstellung, nicht an den Vertrag. Übernimmst du Besitz, Nutzen und Lasten im Jahr der Fertigstellung, ist die Grenze erfüllt, auch wenn der Kaufvertrag Jahre früher geschlossen wurde. Der Kauf vom Plan ist damit voll begünstigt. Maßgeblich ist dieser tatsächliche Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht die oft erst Monate später erfolgende Grundbuchumschreibung. Rutscht die Übernahme dagegen erst ins Jahr nach der Fertigstellung, oder kaufst du eine schon in einem Vorjahr fertiggestellte Wohnung, greift nur die lineare AfA.
Ebene 3 · AfA-Beginn: Er liegt auf dem Lastenwechsel und wird im ersten Jahr zeitanteilig nach Monaten gerechnet (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG), nicht als voller Jahresbetrag. Wer Ebene 2 an den Vertrag statt an die Fertigstellung knüpft, rechnet die Förderung fälschlich klein.
Die Rechnung über zehn Jahre
Eine Neubau-Wohnung für 350.000 Euro, dazu 5,5 Prozent Kaufnebenkosten. Vom Gesamtbetrag entfallen 80 Prozent auf das Gebäude, das ergibt 295.400 Euro Abschreibungsbasis. Für unser Beispiel setzen wir einen Grenzsteuersatz von 44,31 % an: den Spitzensteuersatz von 42 Prozent inklusive Solidaritätszuschlag. Dein persönlicher Satz kann darüber oder darunter liegen. Zur besseren Vergleichbarkeit rechnen wir volle Jahre.
Degressiv gegen linear
Gebäude-Anschaffungskosten 295.400 €
Degressive AfA · 5 % vom Restwert
(44,31 %)52.522,02 €
Lineare AfA · 3 % konstant
(44,31 %)39.267,52 €
Der Vorsprung der degressiven AfA
29.913,11 Euro mehr Abschreibung in zehn Jahren, 13.254,50 Euro mehr Steuerwirkung bei konstantem Grenzsteuersatz. Zwei Wege, das einzuordnen: Behältst du die Wohnung über ihre gesamte Abschreibungsdauer, gleicht sich die Summe an, weil du nach einem Wechsel zur linearen AfA entsprechend weniger abschreibst. Verkaufst du dagegen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, bleibt dir der Vorsprung: Über zehn Jahre hast du mehr abgeschrieben, und beim steuerfreien Verkauf wird davon nichts zurückgerechnet. Dann sind die 13.254,50 Euro keine bloße Verschiebung, sondern eine echte, dauerhafte Ersparnis. Und weil die Liquidität schon in den frühen Jahren fließt, arbeitet sie früh für deine Tilgung oder den nächsten Vermögensbaustein.
Die degressive AfA vergrößert deinen Abschreibungstopf nicht.
Sie zieht ihn nach vorn, dorthin, wo dein Kapital am meisten bewirkt.
Unser Neubauprojekt in Bad Aibling nutzt die degressive AfA: Baubeginn im Förderfenster, Vermietung zu Wohnzwecken. Auf die Sonderabschreibung nach § 7b haben wir bei diesem Projekt bewusst verzichtet: In Bad Aibling hätte der dafür nötige Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel die Baukosten so erhöht, dass der zusätzliche Steuervorteil nicht mehr im Verhältnis zu den Mehrkosten gestanden hätte, die am Ende der Käufer trägt. Bei anderen Projekten kann diese Rechnung anders ausfallen, wir prüfen § 7b für jedes Projekt einzeln. Und wie für den Neubau typisch: Der Quadratmeterpreis liegt über vergleichbarem Bestand am selben Ort. Die AfA ist deshalb nur einer von mehreren Faktoren, die in die Gesamtrechnung gehören. Sie ist nicht das allein entscheidende Thema, aber eines der großen: Einstiegspreis, Lage und Vermietbarkeit gehören genauso dazu und machen zusammen einen spürbaren Unterschied.
Plus § 7b: die Sonderabschreibung stapeln (für Experten)
Auf die degressive AfA lässt sich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG stapeln: im Jahr der Fertigstellung und den drei Folgejahren zusätzlich bis zu 5 Prozent jährlich, neben der regulären Abschreibung. Die Hürden sind allerdings hoch: Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Siegel, Baukosten von höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Gefördert werden zudem höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter als Bemessungsgrundlage.
In der Praxis entscheidet meist der QNG-Nachweis, der eine durchgängige Nachhaltigkeitszertifizierung verlangt. Viele Projekte führen ihn nicht. Prüfe das projektgenau, bevor du § 7b in deine Kalkulation aufnimmst. Die degressive AfA funktioniert auch ohne ihn.
Die beiden Baukosten-Zahlen bei § 7b meinen Unterschiedliches, beide beziehen sich laut Gesetz auf den Quadratmeter Wohnfläche. Die 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche sind die Baukostenobergrenze für das „Ob“ der Förderung: Wird sie gerissen, entfällt § 7b ganz. Die 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche sind die maximale Bemessungsgrundlage für das „Wie viel“: Die 5 Prozent Sonder-AfA laufen nur auf diesen Betrag, nicht auf die realen Baukosten.
In Oberbayern wird der 4.000er-Deckel fast immer überschritten. Der reale Sonder-AfA-Effekt bleibt dann hinter dem rechnerischen Maximum zurück, selbst wenn das Projekt qualifiziert.
Dazu kommt ein Aufpreis: Der für § 7b nötige Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel treibt die Baukosten grob 10 bis 20 Prozent über den gesetzlichen Neubaustandard. Diesen Aufpreis trägt der Käufer, und er zehrt einen Teil des Sonder-AfA-Vorteils wieder auf. Erst mit dieser Gegenrechnung ist § 7b ehrlich bewertet.
Für wen sich die degressive AfA lohnt
Der Effekt skaliert mit deinem Grenzsteuersatz: Bei 44,31 Prozent bringt jeder Abschreibungs-Euro gut 44 Cent Liquidität, bei 30 Prozent entsprechend weniger. Je höher dein Steuersatz und je mehr dir frühe Liquidität wert ist, desto stärker arbeitet die Vorverlagerung für dich. Zum dauerhaften Vorteil wird sie, wenn du nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkaufst.
Zugleich ist die degressive AfA ein Neubau-Argument, kein Gesamturteil. Der Bestand hat eigene Hebel, vom günstigeren Einstiegspreis bis zum Restnutzungsdauer-Gutachten, das die Abschreibung im Altbau erhöhen kann. Wie sich beide Wege bei Steuer, Rendite und Aufwand insgesamt vergleichen, liest du in unserem Beitrag Neubau oder Altbestand als Kapitalanlage.
Die degressive AfA spielt für dich, wenn
- dein Grenzsteuersatz hoch ist
- du einen Neubau im Förderfenster kaufst
- du die frühe Liquidität für Tilgung oder das nächste Objekt nutzt
- du nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen willst
Die lineare AfA passt, wenn
- du die Wohnung über die gesamte Abschreibungsdauer hältst, ohne nach zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen: dann gleicht sich der Vorsprung der degressiven AfA aus
- du einen Neubau erst nach dem Jahr der Fertigstellung kaufst und die degressive AfA nicht mehr greift (dann linear 3 Prozent)
- du gleichmäßige, über die gesamte Laufzeit planbare Beträge bevorzugst
Fazit
Die degressive AfA ist das passende Werkzeug für Anleger mit hohem Steuersatz, langem Horizont und einem Neubau, der ins Förderfenster bis September 2029 fällt. Sie holt den Steuervorteil in die frühen Jahre, in denen dir Liquidität am meisten bringt, und wer nach der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft, behält diesen Vorsprung dauerhaft. Sie ist ein wichtiger Hebel, aber einer von mehreren: Lage, Einkaufspreis, Mietniveau und Finanzierung gehören in dieselbe Rechnung. Die Abschreibung verstärkt eine gute Gesamtrechnung, sie ersetzt sie nicht.
Lies weiter: der ehrliche Vergleich
Die AfA ist ein Baustein der Gesamtrechnung. Wie sich Neubau und Altbestand bei Steuer, Rendite, Aufwand und Risiko insgesamt vergleichen und welcher Weg zu welchem Anlegertyp passt, zeigt unser Grundlagen-Beitrag.
Neubau oder Altbestand als Kapitalanlage →Diese Beispielrechnung dient ausschließlich der Veranschaulichung und stellt keine Anlageberatung, Steuerberatung oder verbindliche Zusage dar. Die tatsächlichen Ergebnisse können aufgrund individueller steuerlicher Verhältnisse, Finanzierungskonditionen und Marktentwicklungen abweichen. Wir empfehlen, vor einer Investitionsentscheidung einen Steuerberater und/oder Finanzberater zu konsultieren.
Rechtsstand der genannten Vorschriften: 3. Juli 2026. Künftige Gesetzesänderungen können die dargestellten Ergebnisse verändern.