Eine vermietete Eigentumswohnung gehört zu den verlässlichen Wegen, Vermögen aufzubauen. Die erste Frage vieler Anleger lautet dabei: Neubau oder Altbestand? Die ehrliche Antwort ist, dass es die bessere Anlage nicht gibt. Es gibt nur die, die zu deiner Strategie passt. Wer das versteht, trifft eine klarere Entscheidung als jemand, der pauschal einer Seite folgt.
Dieser Beitrag vergleicht beide Wege offen: Steuer, Rendite, Aufwand und Risiko. Wir schaffen einen Entscheidungsrahmen, den du auf deine eigene Situation legen kannst.
Was für den Neubau spricht, und was dagegen
Der größte Hebel beim Neubau ist die Abschreibung, und der stärkste Weg ist die degressive AfA: 5 Prozent pro Jahr auf den jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Für dich als Käufer ist dabei nicht der Baubeginn entscheidend, sondern dass der Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und September 2029 geschlossen wird und du die Wohnung im Jahr der Fertigstellung erwirbst. Das zieht die Abschreibung nach vorne: Über zehn Jahre entspricht sie im Schnitt 4,01 Prozent pro Jahr, deutlich mehr als die lineare AfA von 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG) oder die 2 Prozent, die für die meisten Altbauten gelten. Der Steuervorteil wirkt damit in den ersten Jahren am stärksten.
Zusätzlich gibt es die Sonderabschreibung nach § 7b EStG: in den ersten vier Jahren zusätzlich bis zu 5 Prozent pro Jahr. Sie ist an strenge Voraussetzungen geknüpft, vor allem einen hohen Effizienzstandard, und greift längst nicht bei jedem Projekt.
Für Profis: § 7b im Detail
Zwei Grenzen, die oft verwechselt werden: Die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter entscheidet nur über das Ob der Förderung. Die Bemessungsgrundlage ist zusätzlich auf 4.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt. Die 5 Prozent Sonder-AfA werden also nur auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter angesetzt, nicht auf den vollen Kaufpreis. In Oberbayern wird dieser Deckel fast immer erreicht, der reale Effekt bleibt damit hinter dem theoretischen Maximum zurück.
Voraussetzung ist außerdem der Standard Effizienzhaus 40 mit Nachweis über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Dieser höhere Standard treibt die Baukosten spürbar, je nach Ausführung grob 10 bis 20 Prozent über einem GEG-Standardbau. Diese Mehrkosten trägt am Ende der Käufer, und sie zehren einen Teil des Sonder-AfA-Vorteils wieder auf. Eine ehrliche Rechnung stellt beides gegenüber.
In der Praxis kommen weitere Vorteile hinzu: geringer Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren, Gewährleistung auf den Bau und niedrige Energiekosten durch aktuelle Standards.
Der ehrliche Nachteil: Neubau kostet mehr pro Quadratmeter als ein vergleichbares Bestandsobjekt. Dieser Aufschlag drückt die Anfangsrendite tendenziell. Weil der Neubau aber auch eine höhere Miete pro Quadratmeter aufruft, fällt der Renditevorsprung des Bestands kleiner aus, als der reine Preisunterschied vermuten lässt. Du zahlst die Qualität und den Steuervorteil ein Stück weit mit.
Unser Projekt in Bad Aibling ist ein Neubau, der die degressive AfA nutzt. Auf die Sonderabschreibung nach § 7b haben wir bewusst verzichtet: Der dafür nötige Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel hätte die Baukosten deutlich erhöht, die am Ende der Käufer trägt. Der Preis liegt über einem vergleichbaren Bestandsobjekt am selben Ort, gepflegter Bestand ist in Bad Aibling teils rund ein Viertel günstiger pro Quadratmeter. Dafür ruft der Neubau eine höhere Miete auf, sodass der Renditevorsprung des Bestands am Ende klein bleibt. Genau diesen Aufschlag zeigen wir offen, weil er zur ehrlichen Rechnung gehört.
Was für den Altbestand spricht, und was dagegen
Altbestand punktet beim Einstiegspreis. Pro Quadratmeter ist er meist günstiger, was die Anfangsrendite tendenziell hebt, auch wenn die Miete pro Quadratmeter meist niedriger liegt. Oft liegt das Objekt in einer etablierten, gewachsenen Lage und ist sofort vermietet.
Die geringere AfA von 2 Prozent lässt sich teils ausgleichen. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann die Abschreibungsdauer verkürzen und so den jährlichen AfA-Betrag erhöhen. Das ist ein anerkannter Hebel, der allerdings Aufwand und Gutachterkosten erfordert.
Die ehrlichen Aufgaben beim Altbestand: höherer und schwerer planbarer Instandhaltungsaufwand, das Risiko von Sonderumlagen in der Eigentümergemeinschaft und energetische Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz. Das macht Altbestand nicht schlechter, es macht ihn zu einem anderen Profil mit anderen Aufgaben.
Die Rechnung nebeneinander
Zwei Beispielwohnungen mit je 60 Quadratmetern in Bad Aibling, gleicher Gebäudeanteil von 80 Prozent, Grenzsteuersatz 44,31 Prozent inkl. Solidaritätszuschlag. Die degressive AfA rechnen wir mit dem 10-Jahres-Schnitt von 4,01 Prozent, nicht mit dem hohen ersten Jahr. Die Zahlen sind illustrative Marktwerte für Bad Aibling und ersetzen keine individuelle Beratung.
Die Zahlen im Vergleich
Neubau · 411.000 € · 60 m²
Altbestand · 306.000 € · 60 m²
Der Zielkonflikt auf einen Blick
(Ø 10 J.)
Das Muster ist klar. Der Neubau spielt seine Stärke über die Steuer aus, der Altbestand über den günstigeren Einstieg. Bei der laufenden Rendite liegen beide nah beieinander: Der oft vermutete große Vorsprung des Bestands schrumpft, sobald man die niedrigere Miete gegenrechnet. Welcher Effekt für dich schwerer wiegt, hängt von deinem Steuersatz und deinen Tendenzen ab.
Die bessere Anlage gibt es nicht.
Es gibt nur die, die zu deiner Strategie passt.
Welcher Weg zu welchem Anleger passt
Zum Neubau passt du, wenn
- du einen hohen Steuersatz hast
- du die Abschreibung maximal nutzen willst
- du wenig Verwaltungsaufwand suchst
- du langfristig planst
Zum Altbestand passt du, wenn
- du eine hohe Anfangsrendite suchst
- du eine etablierte Lage schätzt
- du Instandhaltung nicht scheust
- du bei Sanierung Wert heben willst
Für beide gilt: Lage und Exit-Strategie wiegen am Ende schwerer als die Frage Neubau oder Altbau. Eine schlechte Lage rettet kein Steuervorteil, und ein guter Standort trägt beide Objektarten.
Fazit
Neubau und Altbestand sind keine Gegner, sondern zwei Werkzeuge für unterschiedliche Ziele. Der Neubau ist das steuerstarke, pflegeleichte Werkzeug für den langfristig orientierten Anleger mit hohem Steuersatz. Der Altbestand ist das renditestarke Werkzeug für den, der Aufwand nicht scheut und auf den Einstiegspreis achtet. Wer seine eigene Strategie kennt, hat die Frage damit schon halb beantwortet.